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4月葛洲壩等房企融資額近2000億,政策博弈下“暖意”或難持續

更新日期: 2019年05月05日 來源: 藍鯨房產 【字體:
摘要:房企融資形勢回暖趨勢下,4月以來房企融資迎來小高峰。據藍鯨房產不完全統計,僅4月25日一天,就有上實發展、葛洲壩、北辰實業、中駿集團、榮盛發展、陽光城等6家房企發布了融資公告。而據中原地產研究中心統計數據顯示,截至4月18日,4月單月多家房企已發布融資計劃近2000億元,房企融資持續井噴。
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? ? 穩健的貨幣政策下,房企融資環境明顯有所“轉暖”。4月以來,房企繼續密集融資。據中原地產研究中心統計數據顯示,自4月1日至4月18日,多家房企已發布融資計劃近2000億元,且整體房企融資成本繼續降低,主流境外融資成本均在6%-8%,境內融資的公司債均在5%以內,利率基本告別2位數。
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? ? 伴隨著融資環境的持續好轉,房企在拿地上也開始發力。中原地產研究中心統計數據顯示,截至4月22日,全國已有21家房企年內拿地過百億元。不過,值得注意的是,這種現象已經引起了政府的注意。4月19日,中央經濟會議重提“房住不炒”,而住建部也對部分房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。在這樣的政策導向下,房企融資環境是否會發生變化?
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? ? 4月房企融資需求井噴
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? ? 房企融資形勢回暖趨勢下,4月以來房企融資迎來小高峰。據藍鯨房產不完全統計,僅4月25日一天,就有上實發展、葛洲壩、北辰實業、中駿集團、榮盛發展、陽光城等6家房企發布了融資公告。而據中原地產研究中心統計數據顯示,截至4月18日,4月單月多家房企已發布融資計劃近2000億元,房企融資持續井噴。 4月25日,上海實業發展股份有限公司(簡稱“上實發展”)發布2019年第一期公司債券發行結果公告。公告中,上實發展稱,本期債券已于2019年4月24日結束發行工作,最終票面利率為4.28%,債券實際發行規模為8.9億元,期限為5年期。
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? ? 同日,中國葛洲壩集團股份有限公司(簡稱“葛洲壩“)發布公告稱,2019年公司債券(第二期)發行工作已于2019年4月24日結束,實際發行規模15億元,最終票面利率為3.95%。
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? ? 在4月眾多房企融資數據中,公司債成為企業的主流選擇。藍鯨房產據上交所資料不完全統計,截至4月26日,4月份以來,共有10家房企發行了公司債,發行總額達到699億元,占到總融資額的34.9%。而據中國指數研究院的數據顯示,3月份共有13家房企發行了公司債,金額為455.97億元。
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? ? 此外,Wind數據顯示,2019年第一季度,一般公司債32只,同比增長77%,總發行金額397.3億元,同比增長37%。從交易商協會的DCM工具(中票、短融、PPN、ABN)來看,2019年第一季度,DCM119只,同比增長41%,總發行金額810.08億元,同比增長4.3%。由此可見,在2019年以來的密集發債潮中,公司債增量明顯。
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? ? 除了公司債之外,ABS融資(資產為支撐的證券化融資方式)也廣受房企歡迎。據同策研究院數據統計,3月份共有27家企業進行了ABS發債,總發行額為490.67億元;而4月份,截至26日,這一數字為39筆,總發行額為554.93億元,環比增長13%。
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? ? 對于房企融資需求井噴的原因,業內普遍認為主因仍是借新還舊。“2019年以來,房地產企業密集發債潮的背后,其實是為了應付償債高峰期,借新還舊。”一位不愿具名的分析師向藍鯨房產分析表示。
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? ? Wind數據顯示,2019-2022年分別有4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元債務到期。但房地產債中有不少含有回售條款,投資者可以在回售日選擇將債券按照一定的價格回售給發行人。根據中信建投研究,2019-2022年分別有4804.81億元 、2559.80億元 、2032.93億元 、68.20億元和82.00億元房地產債可能被投資者選擇回售。因此,考慮回售因素,2019年房地產企業的債務償還壓力可能為4年內最大。
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? ? 58安居客房產研究院首席分析師張波也對藍鯨房產分析道:“借新還舊的壓力下,今年房企融資的內驅力確實意愿更強了。”
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? ? 資金改善,房企大幅拿地引關注
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? ? 除了借新還舊外,房企資金壓力放緩之后,對規模化的訴求還在滋生。“中型房企不斷渴求自身規模快速增長并跨越千億門檻,頭部房企也需要保持現有規模。一季度,部分二線城市的土地溢價率出現提升,搶地現象逐步增多,這從一個側面體現出房企規模化訴求的態勢。”張波補充道。
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? ? 事實上,伴隨著房企資金面的大幅改善,近期房企在土地市場上的表現也更加活躍。如4月23日—4月25日,融創中國三日內在武漢拿下了5宗地塊;4月24日,碧桂園、新城與招商的聯合體分別拍下了蘇州兩個區域的“地王”。而據中原地產研究中心統計,今年以來,截至4月22日,全國已經有21家房企年內拿地過百億元。其中,融創拿地數量已經接近80宗,總金額高達565億元,排名第一;萬科拿地數量52宗,總金額超過355億元,排名第二;新城拿地40宗,總金額超過250億元,位居第三。
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? ? 值得注意的是,一些土地及市場過熱的城市已經引起了監管層的注意。4月19日,中共中央政治局會議44字再次定調房地產市場,會議重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。
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? ? 當晚,據新華社消息,住建部對一季度房地產市場進行專題調研時指出,部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升,需要引起高度關注,并已經對房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。
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? ? 在這樣的政策導向下,房企融資會一直處于寬松狀態嗎?多數業內人士對此表示憂慮,其中,張波認為,“2019年融資環境好于2018年將是一個較為明確的趨勢,無論是融資的難度還是融資的成本都會呈現向好局面,但不代表針對房地產行業融資的全面寬松化。對于房企資金側的監管依然存在,一旦房地產出現過熱或房價出現明顯波動,不排除會再次收緊。”另外,他指出,目前資金流動也偏向于大型品牌房企,這會在一定程度上加速行業集中化的速度。
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? ? 同策咨詢研究部總監張宏偉也向藍鯨房產表示,房企融資環境再度寬松的可能性不大,如果樓市或者土地市場一直持續過熱的話,甚至有可能會再次收緊。
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? ? 房企融資環境雖然有所改善,不過據統計局數據,2019年1-3月份,房地產開發企業到位資金38948億元,同比增長5.9%,明顯低于11.8%的開發投資增速,據業內分析,這主要是央行和銀保監會仍在謹慎地控制流向房地產領域的資金。在政策與市場的博弈之下,這場融資熱潮能持續多久呢?藍鯨房產將持續關注。
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